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罗马帝国后期，城市里最富有的人，那些元老院贵族离开城市到乡间的住所居住，他们吸引了一批隶农甚至自由人来到此地，贵族们保护这些人不受征税人的迫害，这些征税人是市议会的人，也是城市官员。他们在损害国家功能，甚至使得这些功能失效的情况下，最初的庄园得以诞生。早期的庄园与中世纪的庄园在功能上存在着巨大差异，尽管在后来它越来越像中世纪庄园，但它并不具备普遍性，它还没有能将公共权力据为己有。至九世纪末起，乡间兴起一股建造城堡的潮流，这些城堡往往位于大的村庄旁，它他们共同形成新的大庄园。城堡被用于防卫诺曼人、撒拉逊人和匈牙利人，东方游牧民族的入侵让形势更加严峻，国家力量无法对抗游牧民族，尤其是蒙古人的进攻，这更使得城堡在当时演变为一种社会支柱，是新是社会组织的构成基础。这种分裂几乎是必然的，当公共权力无法保护本应该保护的那些人时，被保护者决无坐以待毙的可能，他们奋起反抗社会出现的混乱，使得中央权力被转移到地方。在这种情形下，伯爵和子爵将公共权力化为私产，并代代相传。当这种情况发展到农奴必须使用领主提供的磨房，并缴纳税费使用时，我们还有任何理由怀疑庄园经济的到来吗？
典型的庄园是在农村的基础上建立的，它包括耕地、森林、草场、池溏等。它能够自给自足，农奴为庄园主耕作田地、砍伐木材、喂养牲畜；手工业者制造各种器具，包括武器和盔甲。庄园的土地分为两种：领主自营地和农奴份地。毫无疑问，庄园的一切属于领主，包括农奴份地的产权，从农奴的义务上可以轻易看出这一点：有的庄园没有令领主自营地，但农奴必须向领主缴纳货币或实物以代替应服的劳役。这样就存在另一种情况，即这个庄园从属于另一个大庄园，这里的农奴必须将劳役转移到另一个庄园，在那里为领主干活。如果一个庄园采取的是劳役地租，它的领主必然很关心劳役的过程，他派出总管以严密监视农奴的劳作，甚至不惜动用暴力或其它威胁方式。这是不难理解的，农奴的劳动质量直接关系到领主自营地的收获，为了提高自营地所得，领主会修建马厩、仓库、磨房，他会研究先进的耕作技术和方式。有的领主非常苛刻，在实物价格高涨时，他会想方设法将所有地租置换成实物；而在实物价格低迷时，他的选择必然是货币地租。在得不到任何国家权力保护的情况下，庄园领主就是司法裁判者，反抗往往被扼杀，骑士手中的剑除了保护美人，它的另一大功用即是指向妄图反抗的农奴，即使它们中的很多人手无寸铁。如果一个庄园只有领主自营地，很显然…通常的情况是这个庄园从属于另一个庄园，这里的耕作者有两种人：雇佣劳动力和其它庄园的农奴。必须指出的是，实际的耕作者并不单指这两种人，也存在使用奴隶进行耕作的庄园，但这种庄园的数量并不多，它的劳作者通常是战俘，更多的是异教徒。教庭拒绝允许基督徒成为奴隶，即使对待战俘也奉行这样的政策，领主们也并不喜欢将战俘作为奴隶使用，而是勒索一笔赎金，然后给他自由。如果是异教徒，没人会管他们的死活，高唱着圣歌的教士面带微笑地看着异教徒为基督的子民劳动，他们毫不怜悯这些人，这种情况在修道院的庄园里尤为突出。
先前我们谈到领主自营地与农奴份地的差别，现在我们可以了解一下它们的具体情况。自营地的主要部分是耕地，有些巨大的自营地包含森林、荒地、果园、菜圃，以及住宅。自耕地的面积存在着巨在差异，大庄园主有权有势，他们的土地面积之大是无可比拟的，例如巴黎圣日耳曼修道院的自营地竟高达250公顷！而中小庄园的自营地通常只有5－50公顷，如根特的圣彼德修道院，其自营地面积为25公顷。有足够的数据表明，13世纪英格兰的大庄园领主自营地平均为168公倾，中等庄园为94公倾，小庄园为37公倾。但是，自营地并非是连成一片的，它的耕地大部分呈条状与农奴份地错综相间，这样的情况普遍存在于欧洲各地。农奴份地有一个非常令人瞩目的特征：所有份地的面积几乎相等。很显然，它是人为分配的，也许这体现了一种平均主义的思想，但从这里可以推测庄园存在之前的农村面貌，与庄园相反，那是一个平等、和谐的世界，由农奴自己构建的初级经济。在法国，份地的单位是manse，各地存在面积不等的情况，但同一区域的面积是相等的，各地的差异相当大，介于5－30公顷之间，平均15公顷。人们通常的看法认为，越大的庄园，农奴份地越多。可事实并非如此，除了我们先前介绍的从属庄园全是自营地或份地外，土地的继承、转让、合并也极大地影响到庄园的土地构成，具体数据欧洲各地是很不相同的。在几乎所有庄园，农奴份地并非完整的一块，它被切割成碎片分给不同的农奴使用，当然这得做上特殊的记号以区分所有者。实际上，在自营地和份地之外还存在另一种土地：自由领有地。这种土地的所有者是自由农民，他们在法律上是自由的，不受封建主的控制，因此他们的负担比起农奴轻得多，但核心问题仍是对土地的权利。这些人中，只有少数拥有私有土地，大部分仍然是庄园主的佃农，不过他们的地租比起农奴则轻得多，通常使用货币形态，对所耕地“自由领有地”拥有较大的处分权。通常的算法是，拥有耕地415公顷以上的为大庄园，207公顷－415公顷的为中等庄园，207公顷以下为小庄园。在英国，中部各郡的土地比例是：
领主自营地 农奴份地 自由领有地
大庄园 26 51 23
中庄园 35 39 26
小庄园 41 32 27
非常清晰…随着庄园的增大，农奴份地越来越多，而自营地和自由领有地则呈下降倾势，这或许说明了这一点：庄园的最终瓦解是从小庄园开始的，而大庄园的领主拥有更强大的力强和更深的封建桎梏，这使得他们在面对农民的反抗时往往态度更强硬、更不惧怕威胁。
庄园与村庄是一体的吗？也许早期的确是这样。可到了中期，这种情况发生了变化，大多数庄园散布在不同的村庄中，有时一个庄园的土地完全溶入一个村庄，但这个村庄分属于不同的庄园。发展到这个时期，村庄完全被不同的庄园所分割，他们属于不同的领主。发生这种变化的原因仍是继承、转让、合并土地造成的，尤其是再分封，它使得土地不断转移到不同的庄园主手中。
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